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Nonostante i venti di guerra e di crisi economica, nel 2022 è in piena ripresa il turismo. Come dimostrano treni e aerei strapieni. A fine anno si potrebbe addirittura superare a livello globale quanto accaduto nel 2019, pre pandemia. Insieme al turismo cresce anche il settore immobiliare degli alberghi, che già era in fase positiva prima del covid. Gli investimenti immobiliari mondiali in dodici mesi sono più che raddoppiati rispetto al 2020, sfiorando quota settanta miliardi di euro, con interesse disomogeneo per localizzazione relativa, ambiti urbani, luoghi di villeggiatura e livello delle strutture. In Europa il mercato immobiliare alberghiero ha chiuso il 2021 con un fatturato di 21,2 miliardi di euro e si prevede un rialzo a 26,6 miliardi nel 2022. Trend confermato anche in Italia con un fatturato 2021 di 2,5 miliardi di euro che si prevede in aumento nel 2022 a 3,1 miliardi. Sono questi alcuni dei dati dal Rapporto 2022 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato oggi a Milano nel corso di Hospitality Forum 2022, organizzato da Castello SGR (uno dei più importanti investitori in questo segmento) e Scenari Immobiliari.“Dopo un 2021 in cui si è intravisto un percorso di ripresa – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, in apertura dei lavori di Hospitality Forum, giunto alla quarta edizione – gli obiettivi di flessibilità e versatilità saranno il driver del 2022 e del prossimo biennio perché rispondenti alla domanda del ‘nuovo viaggiatore’: lavoratore non organizzato, turista frequente, escursionista destagionalizzato. Un diffuso aumento dei pernottamenti, tassi di occupazione da record per alcuni periodi dell’anno, lo sviluppo del segmento ‘bleisure’, della concomitanza di viaggi di lavoro e piacere, il moltiplicarsi di occasioni di vacanza breve per recuperare parte del tempo perso sono elementi che portano ottimismo. Restano, tuttavia, alcuni elementi che potrebbero avere un impatto negativo sul comparto, come eventuali nuove ondate di contagi, incremento dell’inflazione, costo dell’energia e aumento dei prezzi dei soggiorni, carenza di manodopera, lentezza nella ripartenza del turismo delle fiere e dei meeting. Le sfide sono dunque numerose, i fondamentali che rappresentano garanzia di un mercato sicuro e remunerativo rimangono immutati, malgrado gli eventi degli ultimi due anni. Le dinamiche sono disturbate, ma il segmento economico e gli asset immobiliari possiedono caratteristiche intrinseche per sostenere la ripresa”.“L’andamento del mercato turistico e alberghiero in Europa e in Italia – dichiara Giampiero Schiavo, amministratore delegato di Castello SGR - evidenzia una grande vitalità e questo è senza dubbio una bellissima notizia. Noi operatori, insieme alle istituzioni nazionali e locali, abbiamo il dovere di accompagnare la ripresa rispondendo alle nuove esigenze dei viaggiatori e offrire loro una experience di maggior valore. Solo in questo modo il nostro Paese potrà rimanere al centro delle principali mete mondiali. Il maggiore impegno di tutti i player del mercato andrà riposto nel rafforzamento ulteriore della destagionalizzazione e nel rendere attrattive - anche grazie a un miglioramento dei servizi e delle infrastrutture - non solo le grandi città e i luoghi più iconici ma tutte le regioni italiane affinché si instauri un circolo virtuoso”. Gli scenari di fine 2021 hanno fatto ipotizzare che gli arrivi turistici internazionali potessero crescere fino al 78 per cento nel corso del 2022, con livelli finali ancora al di sotto a quanto fatto registrare nel 2019, prima della pandemia (circa il sessanta per cento). Dopo questo primo trimestre, le stime sono state riviste al rialzo, ipotizzando che gli arrivi turistici del 2022 possano costituire circa il settanta per cento di quelli del 2019, ovvero circa 1,05 miliardi. Il 2022 è quindi considerato come un anno di ripresa del turismo internazionale, e questa ripresa del settore si ipotizza sarà guidata per la maggior parte dal turismo domestico. Si stima quindi che il ritorno ai livelli pre pandemici di 1,4 miliardi di arrivi si possa raggiungere tra la seconda metà del 2023 e l’inizio del 2024, mentre il superamento della quota di 1,8 miliardi di arrivi, dovrebbe essere tra la fine del 2030 e l’inizio del 2031. Inoltre, si ipotizza che nell’anno successivo si possa superare la soglia di 1,9 miliardi di arrivi nel mondo. In Europa gli investimenti hanno interessato, nel corso del 2021, strutture ricettive per un valore immobiliare complessivo di 16,8 miliardi di euro. Le principali transazioni hanno riguardato immobili di differente livello, da due a cinque stelle lusso, con una quota di maggioranza rappresentata dagli hotel quattro stelle. In Italia le transazioni rilevate nel 2021 e nei primi mesi del 2022 confermano l’interesse degli investitori, anche stranieri, per ambiti localizzativi d’eccellenza e spesso iconici. Le operazioni hanno riguardato circa 76 strutture ricettive a tre, quattro e cinque stelle, per un totale complessivo di oltre 11.400 camere. Per l’anno in corso le aspettative sono positive, il fatturato immobiliare europeo chiuderà il 2022 con un incremento di poco inferiore al trenta per cento, quello nazionale con una crescita comparabile. La complessa situazione macroeconomica induce, tuttavia, a maggiore cautela nelle previsioni di sviluppo future. Bisognerà attendere i primi mesi del 2024 perché i volumi si stabilizzino sui livelli più elevati raggiunti in passato. In Europa i fatturati prodotti dall’industria turistica europea, e in particolare da quella alberghiera, sono dipesi dalla domanda interna che ha sostenuto il settore non solo delle location primarie per le vacanze ma anche di quelle secondarie, considerando parimenti offerta alberghiera e extra alberghiera. L’aspettativa generalizzata di un calo dei prezzi, anche per il patrimonio immobiliare di buona qualità, è stata al momento disattesa e oggi il divario fra la pressione degli investitori opportunistici e il valore del patrimonio è ancora ampio, con una parte dei mercati dell’Europa centrale caratterizzati da scarsa dinamicità derivante dalle resistenze manifestate nei confronti delle nuove richieste della domanda. Nel 2021 in Italia il mercato immobiliare alberghiero ha condiviso con il settore logistico i gradini più alti del podio per gli incrementi degli investimenti, grazie a un fatturato aumentato di oltre il 65 per cento rispetto al 2020. La variazione, che appare più marcata perché si confronta con dodici mesi di importanti difficoltà, riavvicina le performance del comparto al 2019 durante il quale sono stati raggiunti i maggiori livelli di investimento. Per il 2022 si attende una crescita del fatturato significativa, pari al 25 per cento, che porterà l’indicatore ad allinearsi al 2018 mentre per superare i risultati del 2019 sarà invece necessario attendere il 2024.

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