Gli investimenti nell’asset class multifamily – ossia gli immobili residenziali di proprietà di investitori istituzionali o privati, costituiti da più appartamenti destinati totalmente alla locazione di vario tipo – in Europa rappresentano oggi il 17% del totale, tasso che nel 2025 salirà del 20% fino a 80 miliardi di euro. Destinatari di tale offerta sono società di relocation, giovani professionisti o lavoratori in trasferta, digital nomads, viaggiatori per periodi lunghi, ma anche famiglie per brevi periodi. Ad affermarlo è uno studio che Halldis spa, società di property management attiva in Italia sin dal 1986, nel settore degli affitti brevi e a medio termine, con un portfolio di circa 1.000 proprietà, in più di 120 località italiane ed europee, la quale sta focalizzando sempre di più la sua operatività sulla gestione degli asset multifamily, che rappresentano oltre il 30% del suo fatturato.
Nel dettaglio dello studio di Halldis, in Italia lo stock relativo agli immobili residenziali conta circa 35,4 mln unità. La porzione più consistente di queste, circa 465mila, viene immessa negli affitti brevi con licenze private, mentre 120mila sono gestite in maniera professionale da property manager (fonte: Scenari Immobiliari, 2023) – il giro d’affari degli affitti brevi complessivo è di 1,5 mld. Le seconde case nel Belpaese sono 14,6 mln, di cui 8,1 mln affittate o non disponibili e 6,5 mln disponibili sul mercato (elaborazione dati Istat, 2021). A queste ultime, in particolare se ubicate in contesti di rigenerazione urbana dove la domanda di studenti e lavoratori fuori sede è elevata, guardano gli investitori istituzionali o i fondi privati, per realizzare operazioni immobiliari e affidare l’asset alla gestione di società specializzate di property management, che garantiscono un rendimento maggiore rispetto all’affitto tradizionale e una solidità di grado superiore rispetto ai singoli gestori. Ben consolidata negli Stati Uniti, l’asset multifamily sta crescendo dunque anche in Europa, dove dovrebbe raggiungere un volume di investimenti vicino agli 80 miliardi di euro entro il 2025, mentre in Italia si stima che oggi gli investimenti siano di poco oltre il 10%, con una crescita prevista anche qui del 20% al 2025. In particolare, il mercato tedesco dell’asset multifamily tocca i 48 miliardi di euro, il danese 7 mld e lo svedese 11 mld. UK e Francia registrano afflussi di capitale record, rispettivamente il 46% e il 73%, sopra le relative medie quinquennali, mentre il mercato italiano vale 500 milioni di euro.
Il ciclo produttivo dell’asset multifamily, che integra i servizi di property managment con attività come uffici o coworking, genera il modello del coliving: studenti e lavoratori vivono e/o lavorano nello stesso stabile alternando attività di tempo libero e ristorazione con wellness o spazi sportivi. L’asset multifamily predilige città e aree urbane ben connesse con i quartieri finanziari e/o punti di attrazione, ma anche centri minori vicini ad aree produttive o a snodi di trasporti (aeroporti, stazioni ferroviarie e ingressi autostradali), dove l’offerta dello “stare” è basata sulla circolarità del buyer che è il medesimo per tutte le attività integrate riducendo i costi commerciali del 30% (fonte: Halldis).
“Il profilo di reddito del settore multifamily per il vacation rental e per la corporate hospitality – afferma Riccardo Di Carlo, product manager di Halldis, architetto specializzato nella gestione di palazzi e asset multifunzione – attrae un’ampia gamma di investitori in quanto caratterizzato da pochi momenti di bassa redditività, grazie alla diversificazione del prodotto e la complementarità delle offerte. Nella gestione di tali strutture, il property manager gioca un ruolo cardine agendo da collettore di diverse figure: dal building manager addetto al coordinamento di tutti i servizi facility all’asset manager, che verifica rendimenti e costi, al community manager favorendo il rapporto tra la proprietà e quelle attività presenti nella struttura. Tramite partnership aziendali nei palazzi che gestiamo a Roma, Bologna, Mestre, Ostuni e Gressoney-Saint-Jean, il rendimento delle prenotazioni è aumentato del 20%, e il costo operativo vede un importante ribasso essendo le attività tutte concentrate puntualmente su un diverso numero di unità con poche particolarità tipologiche e spazi interni che favoriscono la gestione riducendone dispersione di tempi e spostamenti. La gestione di ogni asset poi presenta la sua vocazione definita per location e tipologia. A Roma, nell’edificio di Via Flavia, puntiamo su servizi di cohousing e di guest experience per i soggiorni turistici. Nel grattacielo HTM di Mestre, dove collaboriamo con società di coworking con clienti internazionali e locali, ci concentriamo, oltre che su quelli turistici, sugli affitti corporate. Nella struttura di Gressoney siamo specializzati nelle prenotazioni di attività di wellness e corsi per attività sciistiche e montane per i soggiorni invernali o estivi.”
